2016北京房价走势最新消息 北京房价将进入10万+时代?

  【摘要】近日北京住建部发布的白皮书提到要做好房地产市场调控,“继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。”那么,北京房价到底要如何调控呢?现在北京房价走势如何?北京的去库存还要持续多久?下面,就跟随综投网理财小编一起来看看北京楼市的最新消息吧~~~

北京住建部门发白皮书 专家称一线楼市调控仍会从紧

2016北京房价走势最新消息 北京房价将进入10万+时代?

北京市住建委近日发布《北京住房和城乡建设白皮书》。白皮书提到要做好房地产市场调控,“继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。”此段表述引起市场人士的高度关注。专家指出,这意味着以北京为代表的一线楼市调控仍会从紧,二套非普宅首付提高将对高端改善市场形成一定压力。

中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,一二线城市房价“爆发式”上涨的主要原因是信贷宽松。“在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显的分化。房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。这些约束性政策包括上海、深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。”张大伟说。

据了解,提高二套非普通住宅首付比例并非北京首先提出,上海等一线城市已有先例,这也正是对“高端市场”进行调控的针对性条款。亚豪机构市场总监郭毅认为,在严厉限购政策实施多年之后,未来北京住宅市场调控力度,尤其是高端市场调控力度仍不会放松。

根据北京市住建委、财政局、地税局于2014年联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,北京市普通住房价格范围为:五环内单价低于每平方米39600元或总价低于每套468万元;五环至六环单价低于每平方米31680元或总价低于374.4万元;六环外单价低于每平方米23760元或总价低于280.8万元。

亚豪君岳会最新统计数据显示,按照目前北京普通住宅认定标准,今年以来五环内成交的住宅产品基本均可归属至非普通住宅行列,而五六环之间非普宅占比也高达60%左右,六环以外非普宅占比也超过四成,从整体市场来看,今年来非普宅成交占比已高达近六成。

分析人士指出,这一政策预期对于大面积改善型住宅影响相对较大,尤其是总价1000万元左右,或面积超过140平方米以上的住宅产品。对于北京而言,如果按照上海当前政策,二套房首付提升至七成,按照1000万元总价计算,首付要多出200万元,对于客户的承受能力是一大考验。(新华社)[page]

北京楼市断供疑云:土地供应与房价预期的逻辑错位

今年以来房价上涨迅速的北京楼市,正陷入供应乏力的逻辑怪圈。

根据国家统计局数据,今年6月,北京市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨2.3%,同比上涨22.3%,涨幅位居70大中城市前列。近期,数个内城项目陆续推出,进一步抬高了整体房价上涨预期。

但与此同时,北京土地供应却进入不断减少的节奏中。北京市国土局数据显示,今年前7月,北京仅供应9宗含住宅性质的土地,除去两宗棚改地块,仅有7宗宅地供应。土地供应面积也创历史新低。

土地供应不足与房价上涨加速,似乎有着天然的逻辑合理性,但实际情况并非如此简单。北京市房地产业协会秘书长陈志表示,按照对现有供应规模的推算,以及相关政策思路的要求,土地供应下降有其合理的一面。但对于略显“饥渴”的北京楼市来说,问题有可能变得愈发严重。

土地成交创新低

根据北京市国土资源局数据,今年前7月,北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地。除两宗为棚户区改造专项用地外,商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。也即,今年北京宅地成交的节奏为“每月一宗”。

从区位分布来看,这7宗土地仅有一宗位于“城六区”的朝阳区,其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

中原地产根据上述数据统计得出,这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米,规划建筑面积105万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

与北京市房价不断上涨的现实相比,这样的供应规模显得太小。

但陈志向21世纪经济报道记者表示,这样的供地节奏符合《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求。

上述《纲要》提到,“十三五”期间,北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内,与“十二五”期间的3650平方公里相比,减少了23.3%。实现这种目标的方式在于,“控制增量,盘活存量”。因此,北京新增土地供应的减少将不可避免,这将会影响到房地产用地供应。

从年度供应计划来看,北京房地产住宅用地的供应规模也已从2011年的2550公顷,下降到2016年的1200公顷,降幅52.9%。

陈志还表示,北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。“北京市整体的潜在供应分为三个部分:拿地未开工、开工未入市、入市未销售。”他说,把这三个部分全部算上,按照目前的去化速度,消化周期将在4-5年。

陈志指出,从总量上看,北京房屋供应并不紧张。北京的住宅保有量超过700万套,常驻人口在2100多万,基本可以实现“户均一套”。

但之所以令外界产生“供不应求”的印象,在于供需不均衡。按照陈志的观点,这种不均衡表现在4个方面:占有量不均衡、面积大小不均衡、品质好坏不均衡、距离远近不均衡。但这种不均衡并不能完全以增加土地供应的方式来弥合。

企业运营逻辑

相比之下,房地产企业有着另一套逻辑。“过去这几年,北京都没有完成土地供应指标。”一位非北京本地房地产开发商向21世纪经济报道记者表示,即使在调减指标之后,北京的土地供应情况仍然难如人意。

数据显示,近几年来,尽管北京土地出让金额不断创新高,但更多是单价提高所致,实际出让面积并不大。

上述人士表示,供地不足的一个直接结果就是,企业蜂拥抢地,并不断催生高价地和“地王”。根据中原地产统计,今年上半年,北京成交住宅用地的平均楼面价达到19972元/平方米,同比上涨46.3%,地价创历史新高。

同时,由于北京近年来多采用“捆绑”的方式,将商品房用地和保障房用地搭配出让,使得商品房地块的价格进一步抬升。

“普通地块和高价地的操作模式和运作周期完全不一样。”上述人士表示,普通住宅项目操作周期短,倾向于采用“短平快”的方式销售,来赚取现金流。从市场角度看,这能够在短期内快速增加市场供应。

但高端项目的操作周期普遍较长,企业倾向于通过“精耕细作”的方式获取更多利润。“市场高端化”的结果在于,这些项目并不能在短期内给市场增加供应,同时也超出了普通购房者的购买力,带来结构性供应缺口。

随着近年来北京房价的快速上涨,这种属性也越来越强烈。21世纪经济报道记者对多家房企采访发现,全国化布局的企业倾向于通过三四线城市的销售来做大规模,包括北京在内的一线城市,则放缓节奏,谋求更多利润。原因在于,“北京的地太难拿了,现有项目不能开发得太快。”

陈志也坦诚,从北京市房地产业协会的监测来看,近期以来,企业入市积极性明显不足。“有些地块压个两三年再开发,是很正常的事情。”

据悉,在北京房地产市场,有着大量开发周期在5年以上,甚至长达10年的房地产项目。一些项目在多年前以较低价格获取,并按照“一年只卖一栋楼”的节奏进行销售。分析人士认为,从单个项目的财务指标来核算,利润可谓十分丰厚。

结构性风险

现实中,两种不同的运营逻辑,正在共同推高北京市的房价预期。

7月28日,中骏召开发布会,推出其在北二环德胜门的项目“中骏天辰”。鉴于其极其优越的地理位置,有业内人士认为,该项目的单价有可能攀升至20万/平方米以上。同日,华润也推出其在北京的新品“昆仑域”。

此前几天,位于北京丽泽商务区的“懋源钓云台”项目也借机推广。其前身为懋源在2013年获得的“夏家胡同地王”,当时的土地单价超过45000元/平方米。

这是近期北京楼市的一个缩影。在上半年市场热度暂时降温之时,大量房地产项目纷纷为下半年的市场机会做预热。同时,这些年的高价地,使新入市的房地产项目逐渐趋于高端化。

但表面的浮华背后,其实蕴藏着不小的风险。陈志认为,地价贵并不等同于房价高,决定房价的根本因素在于市场供需关系。

他表示,北京房地产市场已经出现结构性供需错位,即高端项目供应过剩,中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于,未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险,尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

从政策层面来看,局面并不乐观。

7月26日,中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议,分析研究了当前经济形势,部署下半年经济工作。其中首次提到“抑制资产泡沫”的说法。

证监会官员在近日的保荐机构专题培训会议上指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》也提到,北京市将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

业内人士指出,对于当前过热的市场,这些政策将起到一定的遏制作用。但陈志还表示,如何激活北京现有的潜在库存,仍然需要一定政策手段,以及在执行层面的进一步强化。(和讯名家)[page]

北京楼市房价将进入“十万+”时代

“京津冀一体化”能不能使近乎失控的北上深等城市的高房价降下来?这是中央制定并推行“京津冀协同发展战略”后,所有人的关切。

可实际上,似乎没有人能够给出肯定的答案。

尽管“京津冀一体化”的落地还存在着诸多问题,但是记者注意到,随着该战略的不断深入推进,越来越多的房地产商,尤其是那些曾因战略调整而偏离北京地区的房地产公司,正在加速回归并且抢滩北京及“环北京”房地产市场,他们将这称为“锚定京津冀”。

2010在香港主板上市的中骏集团就是这其中一家房地产公司。起步并深耕在海峡西岸经济圈,即厦门、泉州、漳州地区的中骏集团,正在发力北京、上海。“我们看好京津冀一体化作用下的北京房地产市场,优质产业、教育、交通资源的融合下,我们也在加速布局包括天津、济南、郑州等城市在内的环北京地区。”7月28日晚,在位于北京市西城区德胜门高端住宅楼盘的全球发布会上,中骏集团董事长黄朝阳告诉澎湃新闻。

“目前,像中骏集团这样加速涌入北京地区的房企不是第一家,也不会是最后一家,查看北京地区的土地交易记录就会发现,越来越多的后来者正在买进、拥有大量的土地储备。据不完全统计,从去年7月到今年7月,全国排名前50强的地产开发商在京津区域拿地竞争愈发激烈。上海、深圳等一线城市和重点的二线城市亦皆如此。”多位地产界人士向澎湃新闻表示。

据中国指数研究院统计,2015年北京土地出让总金额达2千亿元 ,2016年上半年,北京土地出让单价还在攀升。

同时摆在眼前的是北京房价的不断攀升。国家统计局发布的最新数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量为55个。而北上深等一线城市更是在今年上半年上演了楼市的又一次“疯狂”,其中北京地区新房市场进入6月份又开始了量价齐涨。

来自链家、我爱我家的数据显示,6月份北京区域公寓类产品共网签11187套,环比上涨180.4%,破万的交易量创下历史纪录。而今年1-6月北京住宅市场半年成交量195646套,同比增长58.1%,占去年全年成交量301010套的2/3,迎来7年以来最火爆的市场行情。

二手房交易方面,兼容着中南海、金融街、北海及其重点中小学校的北京西城区,堪称是北京房价“疯涨”的典型,以其中的德胜门学区和西单附近的西长安学区为例,目前其方圆1.5公里范围内的所有二手房价格都达到了10万元/平方米—12万元/平方米,平均房龄在20到25年,尽管如此,这样的房子现在仍是 “一房难求”;而金融街目前的二手房,无论是否带学区,其价格都达到了13万元/平方米—18万元/平方米。

西城区只占北京市0.25%的土地面积,却占据全北京乃至全国60%的中小学重点教育资源,贡献了全国10%的GDP,但近十年来,却没有新增土地供应。“由于土地资源的稀缺,北京成交地块已经呈现出供应不足,高溢价率、高楼面价,且多位于六环以外的趋势,并且这一趋势将会延续下去。” 清华恒隆房地产研究中心在最新发布的一份报告中判断。

在持续高企的房价下,记者接触的多家房地产公司老板表示,从大势来看,借力“京津冀一体化”、“二孩”政策推动,改善性客户将继续成为楼市主力,整体呈现城区外溢的特点。表面上看,地价增长致使房价攀升,买房人支付能力相对减弱,可事实上,已拥有一套住宅的客户,在房价增长的同时资产也随之上扬,客户具备一定承接力,加上北京地区供应结构梯队明显,支撑了其住房升级改善需求的可能。

“北京地区的房价还会继续涨,我们认为,北京未来房价将整体进入”10万+时代。中骏北京区域公司副总经理王芳对记者说。

去年北京诞生的“地王”,主要分布在南三环、南四环、南五环和东北五环外。分析北京地区的房价走势时,他指出,“东坝区域目前均价在9万元/平方米—10万元/平方米,未来肯定能到12万元/平方米,同处东北五环外的孙河顺义板块,现在的售价已经到了10万元/平方米—15万元/平方米;西南地王扎推区目前均价6万元/平方米以上,后续肯定都在10万元/平方米以上 ;门头沟区,我们拿到的地王的楼面价是4万元/平方米,未来这个项目一定会卖到八万元/平方米。”

“我们预计,北京未来六环外住宅的均价在8万元/平方米, 五环外在12万元/平方米, 四环外在14万元/平方米, 三环外16万元/平方米……”他说。(云掌财经)[page]

北京房地产业协会秘书长:北京楼市消化周期为4-5年

“北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。整体的潜在供应分为三个部分:拿地未开工、开工未入市、入市未销售,把这三个部分全部算上,按照目前的去化速度,消化周期将在4-5年。”

近日,北京市房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时做出了如上表述。

北京自4月29日挂牌出让三宗地后,土地市场仅供应一宗内定的通州综合用地,截至目前已3个月无新增土地供应。这意味着,6月2日成交3宗地王之后,6-8月3个月基本都不会有土地成交。

中原地产数据显示,截至目前,今年北京土地市场成交刷新历史最低值。1-7月,北京仅成交7宗住宅用地,供应的规划建筑面积仅105万平方米。按照北京市2016年国有建设用地供应计划,土地供应总量为4100公顷,其中住宅用地1200公顷,当下土地供应仅完成不到全年的10%。

据报道,在断供3个月之后,北京土地市场将迎来两宗“准地王”地块。有消息称,亦庄即将再出让两宗容积率只有1.2左右的住宅用地。

北京市房地产业协会秘书长陈志表示,按照对现有供应规模的推算,以及相关政策思路的要求,土地供应下降有其合理的一面。

《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提到,“十三五”期间,北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内,与“十二五”期间的3650平方公里相比,减少了23.3%。实现这种目标的方式在于,“控制增量,盘活存量”。

陈志认为,从总量上看,北京房屋供应并不紧张。北京的住宅保有量超过700万套,常驻人口在2100多万,基本可以实现“户均一套”。“如何激活北京现有的潜在库存,仍然需要一定政策手段,以及在执行层面的进一步强化。”(

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